Un trust deed es un acta fiduciaria o trust creado para la administración de bienes inmobiliarios, pero que posee algunas diferencias en relación a los trusts comunes. Este tipo de fideicomiso puede calificarse como un crédito hipotecario alternativo con características propias.
¿Qué utilidad tiene? En una compra de propiedad a crédito habitual existen dos participantes: el prestamista y el prestatario. Si el prestatario no puede liquidar el préstamo, entonces el prestamista va a juicio. El tribunal se pronunciará acerca del requisamiento y la venta del objeto en subasta. A continuación, se ejecuta la decisión tomada. Tras la venta, el dinero se transfiere al prestamista.
A fin de evitar toda esta burocracia judicial, en la legislación inglesa apareció el concepto de «deed of trust», que permite al fiduciario vender el objeto por sí mismo en interés del beneficiario, cumpliendo así con todas las directrices del trust y cerrarlo. Este tipo de fideicomiso concede autoridad a un tercero que, actuando como árbitro entre el prestamista y el prestatario, está obligado a actuar de manera imparcial y cumplir con los intereses de ambas partes. De facto, del trust emana un derecho hipotecario sobre la propiedad para el reembolso del préstamo.
Los fundamentos de este tipo de fideicomiso son la disponibilidad de un crédito o préstamo y la obligación de devolverlo. Una vez cumplidas las condiciones, el fideicomiso deja de existir y el título de propietario pasa al pagador del préstamo o al nuevo comprador.
En esencia, este trust no puede existir sin un préstamo: esta es su base.
Este tipo de fideicomiso concede autoridad a un tercero que, actuando como árbitro entre el prestamista y el prestatario, está obligado a actuar de manera imparcial y cumplir con los intereses de ambas partes.
Las principales disposiciones del deed of trust
1. Fundador del trust: es el individuo que desea obtener el bien raíz, pero no dispone de los medios suficientes.
2. Beneficiario: es el individuo que otorga un préstamo para comprar bienes raíces. El beneficiario posee todos los derechos sobre dichos bienes hasta que recibe el coste total del préstamo con sus respectivos intereses, o los ingresos procedentes de la venta de los inmuebles en caso de que el fundador no tuviera capacidad de liquidar el préstamo.
3. El propietario fiduiciario (fideicomisario): es el individuo que actúa como un intermediario entre los primeros individuos. El fideicomisario adquiere el derecho de propiedad legal de la propiedad hasta que se cumplan todas las condiciones del fideicomiso. Así mismo, puede llevar a cabo la venta del bien raíz en caso de necesidad.
4. La condición del trust es generalmente el pago del préstamo (crédito) en su totalidad y en el tiempo acordado, tras lo cual se lleva a cabo la transferencia del derecho de propiedad del fideicomiso al fundador del mismo, o la venta y transferencia del bien raíz en caso de incumplimiento de las obligaciones del préstamo.
En este trust, algunos conceptos se invierten. Si en un trust común el «fundador» es el propietario de los activos que entrega al fideicomiso en beneficio de los beneficiarios, en el deed trust el propietario de los activos originales es el beneficiario del trust. Este concede los fondos y espera su devolución con intereses hasta que se cumplan todas las condiciones del fideicomiso en vigor.
Este tipo de trusts, por regla general, son registrados en aquellos estados donde son reconocidos como tal. Algunos estados no los contemplan y su legislación requiere de contratos hipotecarios o contratos completos comunes. Este tipo de trust sí existe en Reino Unido.
Al crear un deed trust, se debe comprender todos los riesgos que conlleva. No se trata de un fideicomiso de activos de herencia y no puede ser reemplazado de ninguna manera.
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