En el mundo del capital privado existe un problema intrínseco: durante la vida útil de una fundación, los managers pueden llegar a tener más ganancias a largo plazo que los mismos inversores.
En otras palabras, los managers tienen poco incentivo cuando se trata de tomar las decisiones más convenientes para los inversores. Reducir sus tarifas a la mitad es una opción, sin embargo esta opción no resuelve el problema en sí.
Entonces, ¿qué se puede hacer para equiparar los intereses tanto de inversores como de managers, de la misma forma que Vanguardia lo hizo para los fondos de inversión?
La solución es simple: revisar la estructura tarifaria tradicional de manera tal que las retribuciones a los managers tomen una da las siguientes formas:
Compensación basada en la unidad: Al tomar posesión del activo y no de la ganancia en sí, los managers se ocuparán exclusivamente del mismo. De esta manera no trabajarán meramente en busca de la ganancia.
Contribución a los gastos generales: los managers recibirán una tarifa base, la cual no estará atada al valor del activo. Dicha tarifa no constituiría un flujo de ingresos, sino que tendría como objetivo cubrir los gastos.
“Mundo Offshore se ha convertido en un pionero del sector de bienes raíces gracias a su particular estructura de capital privado.”
De esta manera los managers estarán motivados a desarrollar el proyecto y a encontrar buenos socios, dispuestos a comprar pero también a permanecer a largo plazo. Para ver este modelo en acción, usted puede referirse a Berkshire Hathaway.
Gracias a esta estrategia, Mundo Offshore se ha convertido en un pionero del sector de bienes raíces con una estructura de capital privado organizada, cuyo objetivo es ajustarse al mercado de la manera más conveniente.
Tomar socios comanditarios mientras las ganancias alinean la relación entre comanditarios y generales, sobrecargando así las tarifas, va en contra de nuestros propios intereses. Al reestructurar la base del capital, los socios comanditarios se benefician casi en un 20% bruto.
En el modelo propuesto por Mundo Offshore se va más allá de la financiación bancaria tradicional de la deuda de bienes raíces, en favor de un modelo financiero bancario “estrecho”. En este modelo, el capital es invertido por los socios comanditarios y la deuda es auto-emitida por la sociedad, siempre conservando un criterio estricto y llevando a cabo inversiones de calidad.
La posibilidad de emitir deuda con el propósito de reinvertir en una construcción futura, es lo que distingue los productos de Mundo Offshore de otras ofertas convencionales de bienes raíces. Este modelo infinitamente replicable permite repetir la inversión en cada uno de los sitios, creando así un capital perpetuo.
Este modelo difiere del capital privado ya que provee a los inversores de un muy buen apalancamiento, otorgando préstamos que mantienen cualidades inversoras.
