Una simple transferencia de propiedad nunca es sencilla
Hoy estoy escribiendo este informe para tocar un tema que he estado observando a menudo. Trabajo con inversores inmobiliarios internacionales (no residentes) y soy consultor sobre el cumplimiento de las normas fiscales estadounidenses. Recibo muchas preguntas de clientes potenciales que quieren cambiar la estructura de sus negocios. Las dos situaciones más comunes son los inversionistas que transfieren activos de una corporación a otra. Hay diferentes razones por las que un inversionista podría querer hacer esto. Las más populares son:
- Para » disminuir los impuestos», el impuesto sobre las ganancias de capital corporativas es del 21% y la tasa de impuesto sobre las ganancias de capital personales/de sociedades es del 20%.
- El inversionista posee bienes raíces, pero no le gusta presentar una declaración de impuestos personales (Formulario 1040NR).
- El inversionista quiere transferir la responsabilidad legal a la corporación y alejarla de los activos personales.
Antes de adentrarnos en el fondo de la cuestión, quiero reiterar que la mayoría de mis clientes son no residentes de los EE. UU. (NR). Como NR, hay diferentes reglas que se aplican dependiendo de la naturaleza de la transacción. Aquí revisaré las consecuencias de un individuo No Residente en los Estados Unidos que transfiere una propiedad tanto dentro como fuera de los Estados Unidos.
La Corporación es propietaria de Bienes Raíces y las transfiere al accionista No Residente
La Corporación ha estado presentando el Formulario 1120 cada año para reportar la actividad de arrendamiento de la propiedad. El accionista quiere venderse la propiedad a sí mismo para usar una tasa de impuestos más baja. Todo lo que el accionista tiene que hacer es retirar el título de propiedad de la Corporación. Desafortunadamente el SII (Servicio de Impuestos Internos o IRS por sus siglas en inglés) es consciente de esto, y no lo hace fácil.
El acto fiscal comienza con la transferencia del título. Las formas más comunes en que veo la transferencia de títulos son con las Escrituras de Garantía y las Escrituras de Reclamación. Sin importar la escritura que utilice, la transferencia de propiedad es una venta declarada para efectos fiscales. Esta supuesta venta causa un hecho imponible tanto a la sociedad como a los accionistas.
Como resultado de la transferencia, la corporación pagará una tasa de impuestos de hasta el 21% sobre la ganancia como si hubiera vendido la propiedad. Calculamos la ganancia tomando el Valor Razonable de Mercado (FMV), menos la participación de la corporación en la propiedad . El accionista que recibe la propiedad también paga impuestos sobre la totalidad del FMV de la repartición. Dicha repartición es un dividendo en la medida en que la sociedad haya acumulado ganancias y beneficios .
Ley de cumplimiento tributario de cuentas extranjeras (FATCA por sus siglas en inglés)
¿Ha oído hablar de FATCA? FATCA significa Foreign Account Tax Compliance Act. Sin entrar en demasiados detalles, la Corporación de EE. UU. debe retener el 30% del dividendo.
La retención es entonces remitida al gobierno de los Estados Unidos y se cobra en la declaración de impuestos personales del accionista como un crédito. Si existe un tratado tributario entre los EE. UU. y el país de origen del accionista, se puede reducir la tasa de retención. Consulte la serie de formularios 1042 para obtener más información sobre las declaraciones de impuestos requeridas.
No se trata de un impuesto adicional, pero se agiliza el tiempo de envío de las remesas en efectivo. Así que, si usted está llevando la cuenta, esta simple transferencia de propiedad con una escritura de renuncia será costosa.
La corporación paga impuestos sobre la ganancia
El accionista paga impuestos sobre la repartición recibida
La corporación remite el 30% al IRS para su distribución. Esto debe ocurrir dentro de los 7 días de la transferencia.
Si no se tiene en cuenta alguno de los eventos, existe un mayor riesgo a las sanciones e intereses del IRS además de todos los impuestos.
El acto fiscal comienza con la transferencia del título. Las formas más comunes en que veo la transferencia de títulos son con las Escrituras de Garantía y las Escrituras de Reclamación
Un individuo No Residente posee bienes raíces y los transfiere a una corporación
En este caso, usted tiene un no residente en los Estados Unidos con bienes raíces en alquiler a su nombre, ubicado en ese país. El individuo ha estado reportando cada año los ingresos y gastos de alquiler en el Formulario 1040NR. El individuo también ha optado por tratar la propiedad como un negocio en los Estados Unidos . Esta es una elección necesaria para permitir la deducción de gastos y a menudo no está incluida.
El individuo quiere trasladar la propiedad a una corporación para propósitos de impuestos sobre el patrimonio. Esto es algo muy común, así que preste atención.
La transferencia de la titularidad a través de una escritura de garantía general da lugar a una venta considerada y a un hecho imponible. El individuo necesita pagar impuestos sobre la ganancia a una tasa del 20% si es dueño de la propiedad por más de un año. Calculamos la ganancia tomando el FMV de la propiedad, menos el costo original. Debemos añadir también la depreciación retroactiva utilizada en años anteriores.
La Ley de Inversión Extranjera en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (FIRPTA por sus siglas en inglés)
En este escenario la corporación no paga un impuesto sobre la renta. Pero eso no significa que no haya nada que hacer. Al igual que FATCA, la Ley de Inversión Extranjera en el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (FIRPTA) tiene reglas que se aplican aquí.
Si una persona no residente dispone de bienes inmuebles en EE. UU., el comprador (Corporación) debe deducir y retener el 15% del FMV . Por ejemplo, si el individuo transfiere una propiedad con un FMV de $100,000 a una corporación, la corporación debe remitir $15,000 al IRS. Estas son retenciones de impuestos para el individuo. Esta retención es un requisito de FIRPTA. Como de costumbre, hay sanciones del IRS impuestas a los que no cumplen.
Si no hay ganancia en la transferencia, el individuo puede reclamar un crédito por las retenciones y hacer que sean reembolsadas con la presentación de la declaración de impuestos anual. El momento de los pagos y el efectivo requerido por adelantado es lo que hace que esto sea problemático. Con ese fin, el IRS ha emitido una resolución. Existen opciones para reducir o eliminar las necesidades de retención en determinados escenarios. Las calificaciones básicas son:
- La ausencia de ganancias en la venta. Hay otras excepciones a la retención, pero en mi experiencia no se aplican a menudo.
- Si no hay ganancia y la transferencia califica, el contribuyente debe presentar el Formulario 8288-B para solicitar un certificado de retención.
- Dentro de 90 días el IRS debe responder y las partes pueden proceder con la transacción.
Lo que todo esto significa es una pequeña descarga de responsabilidad: este artículo no es asesoramiento fiscal. Se trata de una visión general para destacar el cumplimiento requerido en dos transacciones simples. Cada uno de los detalles y reglas a los que me referí anteriormente se han simplificado demasiado para que este informe sea más fácil de leer. Si usted es un no residente en los Estados Unidos, haga un seguimiento con su asesor fiscal para discutir su estrategia y sólo utilice este informe para obtener una mejor comprensión de los problemas.
Puedo decir con certeza que de todos los clientes que he visto en mi carrera, nunca ha habido una duplicación exacta de los hechos y circunstancias. El más mínimo cambio en los hechos cambia completamente mis consejos y las acciones requeridas.
Si usted, sus clientes o amigos son No Residentes de los Estados Unidos, les ruego que busquen asesoramiento fiscal profesional antes de invertir en el mercado de este país.
En resumen
-Si usted transfiere una escritura, se trata de una venta considerada a efectos fiscales.
-El FATCA se aplica a las entidades de EE. UU. que pagan a entidades no residentes
-FIRPTA se aplica a los no residentes de los EE. UU. que invierten en bienes raíces
-Hable con su asesor fiscal antes de invertir en los EE. UU.
Si usted desea asesoría calificada acerca de cómo reducir impuestos de forma legal y efectiva, contáctenos y le pondremos en contacto con los mejores expertos.
